Cuando se trata de hipotecas, los propietarios a menudo se encuentran en la búsqueda constante de mejores condiciones financieras en el mercado. En ese sentido, la subrogación hipotecaria es una herramienta que puede marcar la diferencia en esa búsqueda.

En este artículo, exploraremos en detalle qué es la subrogación hipotecaria, cómo funciona y cuándo podría ser la solución que estás buscando. ¿Temes que este proceso afecte tus finanzas y tu propiedad? Sigue leyendo para obtener respuestas claras y tomar decisiones informadas sobre tu hipoteca.

1. ¿Qué es la subrogación hipotecaria?

En síntesis, la subrogación hipotecaria es una herramienta que permite que el deudor o propietario transfiera su hipoteca de una entidad financiera a otra, manteniendo las mismas condiciones del préstamo. 

Es decir, cuando un propietario desea cambiar de banco o entidad financiera, puede optar por la subrogación hipotecaria, ya que, en lugar de cancelar la hipoteca actual y solicitar una nueva, se transfiere la deuda pendiente a otro prestamista.

Razones para solicitar una subrogación hipotecaria

Si bien los motivos para pedir este cambio pueden ser muy diversos, generalmente se presentan por:

• Necesidad de condiciones: por ejemplo, al encontrar una entidad con tasas de interés más atractivas o menores comisiones, la subrogación puede ser beneficiosa.
• Cambios en la economía: si por una mejoría en la economía del país, las tasas de interés han disminuido desde que obtuviste tu hipoteca, podrías ahorrar dinero al cambiar de banco.
• Negociación de plazos: también puede que desees extender o acortar el plazo de tu hipoteca; entonces, la subrogación permite ajustar este aspecto.
• Mejor servicio al cliente: en algunos casos, los motivos no son económicos; por ejemplo, si no estás satisfecho con el servicio de tu banco actual, cambiar a otro puede ser una opción.

2. ¿Cómo funciona la subrogación hipotecaria?

Para llevar a cabo una subrogación hipotecaria exitosa en Panamá, manteniendo las condiciones iniciales del crédito, el proceso debe funcionar así:

Acuerdo entre las partes

En primera instancia, para que se pueda dar el proceso de subrogación, el banco titular de la hipoteca debe estar de acuerdo con dicha solicitud. Esto implica evaluar la capacidad de pago del nuevo comprador.

Si el banco aprueba la subrogación, se sigue con el siguiente paso.

Firma ante notario

Luego, las tres partes (comprador, vendedor y banco) deben acudir al notario para formalizar la subrogación. Aquí se firman tanto la documentación de la subrogación como la de compraventa de la vivienda.

El rol del notario en esta etapa es verificar la legalidad de los documentos y registrar la operación en el Registro Público.

Pagar los costos asociados

Cuando ya todo está acordado, es momento de pagar por la escritura de subrogación y la compraventa. En este punto, los costos a cubrir suelen ser:

• Comisión por subrogación hipotecaria: una comisión pagada a la entidad financiera original que puede requerir al finiquitar de forma anticipada el préstamo hipotecario.
• Gastos de notaría: honorarios que corresponden al notario que formaliza la escritura de subrogación de la hipoteca.
• Gastos de Registro: costos asociados al registro de la escritura de subrogación en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría: en algunos casos, puede ser necesario contratar los servicios de una gestoría para realizar los trámites administrativos relacionados con la subrogación.

3. Beneficios de la subrogación hipotecaria

Ahora bien, la subrogación hipotecaria ofrece varios beneficios para los propietarios que consideran cambiar de entidad financiera. Aunque ya hemos mencionado algunos, aquí los tienes más detallados:

Mejora de condiciones financieras

En el caso de que encuentres un banco con tasas más atractivas, la subrogación te permite acceder a mejores condiciones sin cancelar tu hipoteca actual. Además, puedes ajustar el plazo de tu préstamo según tus necesidades financieras, obteniendo mejor amortización.

Ahorro en gastos de cancelación y apertura

Al evitar la cancelación de la hipoteca original y la apertura de una nueva, ahorrarás en comisiones y trámites. Esto beneficia sustancialmente las finanzas de cualquier propietario o inversionista que busca comprar para alquilar.

Continuidad en la propiedad

Una de las principales ventajas que ofrece la subrogación, es que no afecta la titularidad de la vivienda; es decir, sigues siendo el dueño legal.

Facilidad de trámites

Al ser un proceso que se lleva a cabo en una notaría, es un trámite mucho más ágil que solicitar un nuevo préstamo.

4. ¿Cuándo es necesaria la subrogación hipotecaria?

Si bien ya vimos varios escenarios en dónde la subrogación puede ser un verdadero salvavidas financiero, a continuación, te mostramos las señales que debes tomar en cuenta para saber si necesitas una:

Mejora de condiciones financieras

Ya lo hemos dicho, el principal motivo que sugiere que la subrogación hipotecaria es lo más indicado es cuando las tasas de interés han disminuido desde que obtuviste tu hipoteca, ya que te permite acceder a condiciones más favorables.

Cambio de titularidad de la propiedad

También existe el caso que al comprar una vivienda ya hipotecada, requieras cambiar el titular de la propiedad. Aquí, el optar por la subrogación es ideal para cambiar el titular del préstamo o las condiciones originales del mismo, a fin de obtener mejores posibilidades financieras.

Evitar gastos de cancelación y apertura

De la misma forma, la subrogación te permite evitar los costos asociados con la cancelación anticipada de la hipoteca original y la apertura de una nueva. Lo que baja considerablemente las exigencias económicas colaterales de un préstamo de este tipo.

5. Aspectos a considerar antes de optar por la subrogación hipotecaria

Te compartimos algunos consejos finales que puedes considerar antes de tomar una decisión sobre la subrogación hipotecaria:

• Analiza las condiciones del nuevo préstamo comparando detenidamente las condiciones del nuevo préstamo con las del préstamo original, como tasas de interés, comisiones y otros gastos relacionados.
• Calcula el ahorro real llevando a cabo un estudio profundo del ahorro potencial que supondría la subrogación. Para esto debes considerar la diferencia en la tasa de interés y también los gastos de subrogación.
• Negocia con ambas entidades: no dudes en negociar con la entidad financiera original y la receptora. En algunos casos, la entidad original podría igualar la oferta de la nueva entidad para retener al cliente.
• Evalúa el plazo restante del préstamo: si el plazo restante de tu préstamo hipotecario es corto, la reducción de la tasa de interés podría compensar los gastos de subrogación.

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