¿Invertir en Miami? Te mostramos los datos más relevantes para tener en cuenta a la hora de invertir afuera

¿Invertir en Miami? Te mostramos los datos más relevantes para tener en cuenta a la hora de invertir afuera

Entrevista a Cristina Giral, CEO de BASEL Boutique Real Estate, referente en Miami.

  1. ¿Cuáles son los costos a la hora de comprar una propiedad en Miami?

Al precio de compra uno debe agregarle los gastos de cierre o “closing costs”. Se puede utilizar un 3% adicional al precio de venta como un buen promedio general. Por ejemplo, una propiedad de $150.000 tendrá gastos de cierre aproximados de $4.500. Los mismos incluyen gastos de escribanía (“title company”), póliza de título y sellos, entre otros. El total a pagar será entonces de $154.500.-

  1. ¿Cuáles son los costos de mantenimiento mensual y/o anual de una propiedad en Miami?

Las tarifas mensuales (“Home Owners Association”fees) dependerán de la ubicación, el tamaño del apartamento y la antigüedad del edificio que se esté considerando. Un departamento de un ambiente en la playa oscila entre $450-$650, mientras que los de dos y tres ambientes oscilan entre los $650-$1.000 mensuales.

  1. ¿Cuáles son los costos de impuestos mensuales y/o anuales de de una propiedad en Miami?

Los impuestos sobre la propiedad son anuales y por lo general oscilan entre el 1.5% y 2% del valor fiscal de la propiedad. Si bien el valor fiscal, suele ser menor al valor de mercado, la brecha entre ambos tipos de valuación no es significativa. Entonces, a manera de ejemplo, una propiedad de $150.000 pagara entre $2.250 y $3.000 por año en impuestos. La forma para abonar los mismos en general es anual (pagaderos entre Noviembre y Marzo, a año vencido) y no existen otros impuestos regulares a considerar.

  1. ¿Es necesario pagar en efectivo o tengo posibilidades de financiamiento no siendo americano?

No siempre uno tiene que abonar en efectivo. No obstante, después de la crisis de los últimos años, el financiamiento local se vio severamente restringido haciendo que hasta un 90% de las operaciones hoy sean en efectivo. Algunos bancos locales en Miami aun están dispuestos a financiar hasta un máximo aproximado de 70% del valor de la propiedad, siempre y cuando el interesado pueda demostrar suficiente liquidez para afrontar los pagos mensuales. Los requisitos varían de banco en banco y requerirán del asesoramiento de un experto en hipotecas (“mortgage broker”).

  1. ¿Existen diferencias en el precio por abonar en efectivo o por financiar? ¿De cuánto?

No, no existen diferencias de precio pre-establecidas por una forma de pago o la otra.No obstante y aun considerando que siempre existe un mayor poder de negociación asociado al abono en efectivo, en las condiciones de mercado actual (donde casi todo el mundo abona en efectivo), ni siquiera esto garantiza un mejor precio de adquisición. En los casos de éxito, se estila negociar hasta una baja promedio de entre 2%-5% del valor publicado en los principales barrios de Miami y entre 5%-10% en los barrios periféricos.

  1. ¿A nombre de quien puede y/o debe estar una propiedad?

Una propiedad puede estar a nombre de una persona física (individuos) o jurídica (sociedades). Muchas personas han optado últimamente por establecer sociedades de responsabilidad limitada (“Limited Liability Companies” o “LLC) para comprar propiedades. Las mismas solo requieren que una persona física oficie de Gerente (“Manager”) y que sea responsable ante el Estado. Los Socios de este tipo de Corporaciones pueden permanecer totalmente anónimos, a diferencia del Gerente que figurara en registros públicos, manteniendo acciones nominales de titularidad que no requieren registro alguno ante el Estado. El establecimiento de una LLC puede oscilar entre los $750 y $1.500.

  1. ¿Cómo y a quién se transfiere el dinero y que garantía existe para no ser estafado?

El dinero puede ser transferido por cualquier institución financiera de su elección (banco, financiera, casa de cambio, etc) directamente a una Compañía de Títulos (“Title Company”) en Miami, quien mantendrá su dinero en una cuenta fiduciaria o de custodia (“Escrow Account”) y pagará al vendedor si y sólo si el titulo y todos los demás documentos de cierre se encuentran en regla. De no realizarse la transacción, usted podrá fácilmente recuperar su dinero, con la excepción de los gastos tradicionales de transferencia bancaria. Por lo general el comprador es quien designa una Compañía de Títulos de confianza a la hora del cierre. Todas ellas están certificadas por el Estado, requieren de seguros por millones de dólares para operar y están bajo permanente vigilancia financiera.

  1. A la hora de vender mi propiedad, ¿Qué pasa con mi dinero?

Una vez vendida su propiedad, usted podrá optar por recibir efectivo, un cheque, o una transferencia bancaria a la institución que usted indique.

  1. A la hora de vender mi propiedad, ¿Tengo que pagar impuestos si tuve una ganancia?

A la hora de vender, la Compañía de Títulos está obligada a retener de un 10% a un 15% del valor de venta (15% aplicable a propiedades vendidas por mas de un millón de dólares solamente) en concepto de presunta ganancia aplicable a vendedores extranjeros, hasta que usted, el vendedor, realice la declaración impositiva (donde usted tiene derecho a descontar una multiplicidad de gastos) y el pago correspondiente, si lo hubiere. Toda propiedad que se venda por menos de $300,000 y donde el comprador este dispuesto a residir como propiedad primaria no tendrá la retención del 10%. Nuestra empresa puede recomendarle un equipo de Contadores idóneos en Real Estate, sin cargo alguno y que le ayudaran con todos los documentos, los cuales le ayudaran a aplicar todas las deducciones necesarias.

  1. Siguiendo el ejemplo del departamento de U$D 150.000 dólares, qué renta le queda al inversor anual después de impuestos?

El retorno de la inversión dependerá siempre de la ubicación del inmueble. Luego se suman otros factores como año de construcción, calidad, cantidad de cuartos, etc. En el centro de Miami el retorno siempre será menor si se considera solo la renta. Neto podría quedar de un 2% a un 5% aproximadamente, pero la revalorización del inmueble siempre apunta a seguir en ascenso. Hacia las afueras de Miami (a unos 30 minutos del centro) el retorno por la renta es mayor, siendo generalmente de un 5% a un 10% neto, pero la revalorización de la propiedad es usualmente más lenta.

 

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