Tomar decisiones basadas en datos duros e información relevante es clave para los negocios inmobiliarios. Bajo la óptica financiera, conocer el valor de un bien inmueble permite realizar transacciones más seguras, acordes con el nicho de cada propiedad y con las expectativas de quienes compran, venden o rentan.

Ya sea para quienes desean comprar su primer departamento, rentar una casa o para los profesionales que intermedian la compra y venta de bienes inmuebles, entender a detalle los puntos que inciden en el precio permite llevar a cabo operaciones más justas y que rindan los beneficios esperados.

Entre los principales métodos para obtener el valor de un bien raíz encontramos la comparación de mercado, el cálculo de costos, la dinámica de actualización de renta y el residual.

Sobre los factores que inciden en el precio de una propiedad, recalcamos la importancia de su estado de conservación, la ubicación y las características estructurales, así como la realidad y las perspectivas del mercado inmobiliario.

A continuación, compartiremos información detallada sobre estos aspectos para que conozcas más sobre la importancia de contar con el apoyo de expertos.

Métodos para determinar el valor de un bien inmueble

A la hora de asignar precios, debemos tener en cuenta los diferentes tipos de bienes inmuebles. Por ejemplo, no es lo mismo tasar una propiedad de lujo que un departamento para estudiantes. 

Más allá de las diferencias en materia de infraestructura, aspectos subjetivos pueden afectar en el cálculo adecuado del precio de venta o renta. De hecho, en algunos casos, el factor emocional puede incidir de manera que el propietario ignore el panorama del mercado y los factores objetivos que serán abordados en el siguiente apartado.

Pero, al fin y al cabo, ¿cómo tasar el precio de un bien raíz de manera racional y efectiva?

Análisis de comparables de mercado

Este método consiste en comparar una determinada propiedad que se desea comprar, rentar o vender con otros inmuebles, siempre teniendo en cuenta sus características, amenidades y otros puntos relevantes para la tasación. 

En efecto, es un método interesante, pues permite tener una visión más profunda del mercado y de la realidad inmobiliaria de una ciudad. Sin embargo, considera que observar lo que ocurre en el mercado debe ser una medida complementaria a los intereses del inversionista, propietario o inquilino, ya que no siempre lo que conviene a otras personas, es relevante para nuestros negocios.

Evaluación del costo

Bajo esta dinámica, consideramos los costos de construcción sumando el valor del terreno al de la infraestructura y la depreciación.

A lo largo del tiempo, un bien raíz puede perder su valor de mercado a raíz de averías en su estructura, falta de mantenimiento, deterioro de una zona, entre otros diversos motivos. 

Considerar el valor actual de la construcción y tener una estimación de la depreciación evita complicaciones y disgustos, ya que permite detectar si una propiedad acompaña el valor de los inmuebles de la región y si, de hecho, vale la pena adquirirlo o venderlo.

Valoración basada en ingresos

Sin duda, este método es el más utilizado por los inversionistas y la razón es bastante clara: al conocer los ingresos que genera, podemos proyectar los beneficios y, a partir de este análisis, decidir acerca de la viabilidad de invertir en el inmueble.

Por ejemplo, al tener en cuenta este análisis, un inversor puede definir si un edificio comercial o de departamentos proporciona el retorno esperado, tanto en materia de beneficios económicos como de tiempo.

Análisis de residual

Este método también es sumamente relevante para los inversionistas. Mediante la verificación del valor de un terreno y la estimación del valor del inmueble después de terminar su construcción, podemos entender si es un buen negocio inyectar dinero en el proyecto.

Así pues, el cálculo implica el precio estimado de la propiedad y el costo de desarrollo.

Peritaje

Efectivamente, este procedimiento es el más indicado para las personas que no tienen experiencia en la tasación ni en el mercado inmobiliario.

Esta metodología requiere la contratación de un perito o de una empresa experta para analizar a detalle el bien inmobiliario y así poder definir su valor.

Factores que influyen en el valor de un inmueble

Ahora que conoces los principales métodos de tasación de un bien raíz, ha llegado el momento de mencionar los factores que inciden en su valor.

1. Estado de la propiedad

Este es uno de los puntos más importantes en términos de tasación. En primer lugar, debemos verificar el tipo de propiedad. En lo concerniente a una casa, la observación tiende a ser más sencilla que un edificio de departamentos, por ejemplo, dado que se tienen en cuenta aspectos estructurales internos y externos.

En cuanto al edificio, es fundamental observar la calidad de la construcción, así como los detalles y los indicios de deterioro.

Asimismo, un punto en común entre estos diferentes tipos de propiedades es su antigüedad. Desarrollos viejos tienden a requerir más mantenimientos y, por ende, gastos.  

2. Ubicación

En cuanto a la ubicación, algunos factores pueden elevar la tasación, tales como:

• Contar con áreas verdes.
• Situarse próximo a los centros educativos, comerciales y de entretenimiento.
• Contar con estaciones de transporte público cercanas.
• Tener un buen potencial de crecimiento a corto plazo.
• Disponer de un buen sistema vial.

3. Interior de la vivienda o local comercial

Es importante poner en la balanza el tamaño del espacio, así como la cantidad y la calidad de las habitaciones, la iluminación y ventilación.

Asimismo, al tasar el precio de una propiedad debemos considerar la presencia de muebles y electrónicos, pues estos detalles inciden directamente en la percepción del valor de propiedad bajo la óptica del futuro comprador o inquilino.

La importancia de una tasación profesional

Como ves, tasar una propiedad no es una labor sencilla, sobre todo si no cuentas con el conocimiento y la experiencia necesaria para hacerlo con eficiencia. ¡Cada detalle es relevante e impacta el precio final de un bien inmueble!

En virtud de los múltiples métodos de tasación y de los diversos factores que inciden en este proceso, es recomendable contar con un experto.

Más allá de conocer el mercado y contar con suficiente información, estos profesionales pueden quitar las dudas y orientar a los inversionistas y arrendadores para la toma de las mejores decisiones.

Asimismo, permiten acceder a una perspectiva de mercado mucho más justa y adecuada a la realidad del público que se desea alcanzar.

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